Obblighi e responsabilità dell’amministratore condominiale alla luce della recente riforma (legge nr. 220 del 11 dicembre 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Dopo aver brevemente trattato alcune fattispecie appartenenti alla materia successoria, ritengo possa essere utile, anche alla luce di alcuni quesiti postimi recentemente nel corso della mia attività professionale, effettuare una panoramica sulla recente “riforma del condominio”.
Frutto di un lungo processo di studio che ha impegnato più di una legislature, il 18 giugno scorso è entrata definitivamente in vigore la legge nr. 220 dell’11.12.2012 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.
Fin da una prima lettura delle disposizioni normative introdotte, emerge inequivocabilmente la ratio del legislatore: ovvero quella di rendere l’amministratore di condominio un “amministratore professionista”, preparato e aggiornato, recependo le sollecitazioni proposte da tempo da giurisprudenza e singoli condomini.
Di qui l’introduzione, con l’art. 71-bis disp. att. C.C. di alcuni requisiti richiesti all’amministratore per assumere il mandato, cinque di carattere morale e due di carattere professionale.
In particolare l’amministratore, oltre al godimento dei diritti civili (per cui nei cinque anni precedenti non devono essere stati emessi nei suoi confronti provvedimenti di interdizione, inabilitazione o di fallimento), non deve aver subito condanne per reati che prevedono la reclusione dai due ai cinque anni, non deve essere sottoposto a misure preventive o di tutela e non deve esser annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
Quanto ai due requisiti professionali l’amministratore deve essere diplomato e deve aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici di aggiornamento.
La perdita di uno dei requisiti che possono definirsi “morali”, lettere a,b,c,d ed e) dell’art. 71 bis, causa la cessazione dell’incarico ed ogni condomino in tal caso potrà convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
La nomina dell’amministratore viene ad essere obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di otto, a differenza dei quattro condomini previsti dal testo previgente.
Sono introdotti specifici e più dettagliati obblighi in capo all’amministratore, tutti finalizzati ad assicurare la trasparenza e a permettere la verifica della qualifica professionale e il controllo del suo operato:
Apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio;
Obbligo agire in giudizio, con decreto ingiuntivo contro i condomini morosi, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento al fine di ottenere la riscossione forzosa delle quote condominiale;
Altra novità rilevante è la “possibilità” per l’assemblea di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale per responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
La riforma procede poi alla tipizzazione ed all’ampliamento dei motivi che importano la revoca dell’incarico
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea ex art. 1129, 11° comma C.C., restando quindi confermata la revoca ad nutum anche prima della naturale scadenza del termine, solitamente annuale.
Le gravi irregolarità che causano la revoca dell’amministratore sono indicate in otto punti nel comma 12 dell’art. 1129 c.c. ovvero:
non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il reiterato rifiuto di convocarla per disporre la revoca e la nomina del nuovo amministratore o nelle altre ipotesi previste dalla legge;
la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni assembleari;
la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che hanno un contenuto eccedente le attribuzioni dell’amministratore;
la mancata notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali, la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie contro i condomini morosi e nelle conseguenti esecuzioni coattive;
l’aver consentito la cancellazione dai registri immobiliari delle formalità per un credito insoddisfatto;
una gestione delle entrate e delle uscite idonea a generare possibile confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini;
non aver curato la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di quello di nomina e revoca dell’amministratore e di quello di contabilità;
non aver fornito al condomino che ne faccia richiesta la documentazione sul pagamento delle spese condominiali e su eventuali giudizi in corso;
l’omessa, incompleta o inesatta documentazione dei dati dell’amministratore in sede di nomina o rinnovo dell’incarico.
Queste, in estrema sintesi e senza pretese di completezza alcuna, le principali novità introdotte dalla riforma di giugno che, come è auspicabile, farà di tutto per impedire, con la professionalizzazione della figura dell’amministratore e l’ampliamento di doveri ed obblighi a carico dello stesso, il ripetersi dei recenti episodi dannosi (anche di rilievo penale), posti in essere dagli amministratori a carico dei condomini.
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